10870,57%0,43
40,79% 0,09
47,75% 0,44
4383,34% 0,13
7056,83% 0,08
Konut satışlarında temmuzda 142 bin 858 ile yılın en yüksek aylık rakamı görülürken tüm zamanların en yüksek ikinci temmuz ayı verisine ulaşılmıştı. Peki, konut satışlarındaki yükselişin ardında yatan sebepler neler? Konut kredisi avantajlı mı? Konut kredisi faiz oranları için beklentiler neler? İşte detaylar…
TSKB Gayrimenkul Değerleme Yöneticisi Makbule Yönel Maya şu ifadeleri kullandı:
"Öncelikle bir beklenti var. Bu beklenti de işte kredi faiz politikasının yavaş yavaş inecek, inince parasal genişleme, devamında da konut kredisine etkileri ve konut kredileri düşerse konut fiyatları tekrar çok artacak beklentisi var bana göre. Bu dönem de satın almak için aslında çok doğru bir dönem gibi duruyor. Neden? Konut fiyatları artmıyor. En azından geçtiğimiz yıl Şubat ayından beri artış oranı enflasyon oranının altında kalıyor. Yani reelde siz aslında negatif tarafta kalıyorsunuz konut aldıysanız. Dolayısıyla konutun çok artmadığı bir dönemde bugün konutu alıp yarınki beklentiniz de bu daha da değerlenecek, çünkü 2020 - 2022 yılları arasında konut fiyatları o kadar ciddi şekilde arttı ki piyasada neden sebebiyle bir beklenti var. Bir taraftan da bence artık kira rakamları o kadar yükseldiği için kiracılıktan kurtulma eğilimi var aslında.
"KONUT KREDİSİ İLK DEFA EV SAHİBİ OLACAKLAR İÇİN AVANTAJLI"
İpotekli konut satışları aslında Temmuz ayı verilerine baktığımızda toplam satışların yüzde 13'ünü oluşturuyor. Eskiden bu 40'lar, 45'ler oluşturuyordu. Hala çok az konut ipotekli satışları ama ne farklı? Geçtiğimiz yılda da aynı BDDK kısıtları devam ediyordu. Şu anda konut kredisi ilk defa ev sahibi olacaklar için avantajlı. Eğer 2 ve üstünde konut sahibiyseniz zaten kullanabileceğiniz kredi oranı yüzde 22,5'lara düşüyor yüzde 80'lerden. Dolayısıyla sadece ilk evini alacaklar demek ki bu hareketi yaratıyor. Çünkü yüzde 22,5 için tekrar yatırım amaçlı konut almak aslında çok da feasible bir şey değil. Buradaki büyük kitleyi ilk defa ev sahibi olacaklar kullanıyordur. Çünkü oradaki kredi değer oranı çok çok farklı. 22,5'a 80 ortalamadan bahsediyoruz.
"BU BİR MOTİVASYON ARACI"
Burada iki tane konu var. Bir tanesi kira getirisi geçtiğimiz 2020'den pandemiyle birlikte önemli bir gelir oluşturmaya başladı. Bizde de aslında yatırım amaçlı konut alımlarındaki temel motivasyon sosyal güvence sistemine destek. Yani siz emekli olduğunuzda sadece emeklilik ücreti, maaşıyla değil bir de yan gelir olarak kira geliri beklentisiyle aslında konut yatırımı yapıyorsunuz. Daha rahat konfor alanınızı genişletmek için. Dolayısıyla bu motivasyon aslında yatırım amaçlı konutları ülkemizde çok canlı tutuyor. Bu trend de devam ediyor çünkü kira değerleri artıyor. Amorti etme süreleri düşüyor. İşte 20 yılları konuşuyorduk. Artık İstanbul'da bile bazı bölgelerde özellikle çeperlerde 15 yılları buluyoruz. Dolayısıyla bu bir motivasyon aracı. Diğer tarafta da kiracılıktan kurtulma eğilimi var. Hani mesela toplam satışlara baktığımızda İstanbul'daki oran hala aynı. Yani toplam satışların hiç değişmiyor, yüzde 17'si son 3 yıldır İstanbul'da yapılıyor. Diğer illere baktığımızda oralarda belki birazcık daha hareket var. Çünkü oradaki konut fiyatları hacimsel olarak daha uygun, daha erişilebilir. Bence bu ikisinin karşılığı bu rakam 142 bin - 143 bin seviyesi.
"BU YIL DA 1 MİLYON 400 BİNİN ALTINDA OLMAYACAK BİR SATIŞ GERÇEKLEŞECEK ÜLKEMİZDE"
Temmuz tabii benim beklentimin üzerinde. Ben 110 binler falan bekliyordum açıkçası. Dolayısıyla 140 bin çok güçlü bir veri. Eylül ayı ile birlikte birazcık sakinleyebilir. Çünkü orada işte dönem etkisi, okullar açılıyor, tatiller bitiyor. Ama belli ki hani bu rakamlardan yola çıkacak olursak bu yıl da 1 milyon 400 binin altında olmayacak bir satış gerçekleşecek ülkemizde. Hani Türkiye son dönem ortalaması genelde 1 milyon 300 bin ile 1 milyon 500 bin arasında gidip geliyordu. Hani çok benzer bir seviyede tamamlanacak. Burada bence ilginç olan aslında hani bu konut kredisi faiz ortamında ve kısıtlarında insanların yine ev almak için ciddi bir çaba sarf etmesi"
1'İN ALTINDA KONUT KREDİSİ MÜMKÜN MÜ?
1'in altına konut kredisi alınıp alınamayacağı sorusuna yanıt veren Makbule Yönel Maya şu ifadeleri kullandı:
"Yakın dönem için çok zor. Yani şöyle söyleyeyim. Şu anda en uygun konut kredisi faiz oranı aylık yüzde 2.69. 1 ve altını bekliyoruz, aradaki makas 1.70 civarında neredeyse. 2 yıl boyunca ben 1 ve altını göreceğimizi düşünmüyorum. Yani 2026 da değil, 2027 de değil bence. 2028 belki 1'i ve altını görebileceğimiz yıllar olabilir.
1 ve altı Türkiye'deki konut piyasasını inanılmaz şekilde fiyat tarafında yükseltiyor. Bunu biz 2020 pandemide gördük. 2022'deki konut kampanyasında gördük. O fiyat artışını yakalamak önemli. Yani oradaki bence esas kısım düştüğü anın hemen başında almak. Yani 2020'de biz o kadar net gördük ki ilk faizler 0.69-74'ler konuşulduğu dönemde ilk 2 ay içinde hareket eden para kazandı aslında bu işten. 3. aya sarkıtan da zaten konut kredisi faiz oranları bir miktar arttı, fiyatlar çok arttı birdenbire, hafta değiştiği değerler vardı gün gün. O yüzden bu şeyi yakalamak lazım bence"
