14 Ekim 2020 tarihinde Resmi Gazetede 31274 sayı ile yayımlanan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik’te hükümler vardır. Bu yönetmelikte emlakçılık yapılabilmesi için kişinin sertifika ya da yetki belgesi alma zorunluluğu getirilmiştir.
Ancak bunun istisnaları vardır. Alışveriş merkezlerindeki işyerlerinin kiralanmasına aracılık bu istisna kapsamı içerisindedir. Ayrıca kendi kanununda özel hüküm bulunan meslekler bu kapsam dışında tutulmuştur. Mesela avukatlık mesleği hem kanununda hem de Hukuk Muhakemeleri Usulü Kanunundaki hükümler nedeniyle vekaletname aldığı müvekkilinin, gayrimenkulünü alma satma yetkisine sahiptir.
Kişiler, kendi mülkü olan konut, işyeri gibi bağımsız bölümleri satabilir, bu hususta yetki belgesi almasına lüzum bulunmamaktadır. Arazi, arsa, mesken, işyeri gibi bağımsız bölüm satışları ise süreklilik arz etmesine ve sayıca çokluk unsuruna bağlı olarak durumuna göre değer artış kazancı veya ticari kazanç sedülünden (gelir unsurlarından) dolayı gelir vergisine tabi tutulmaktadır.
Bilindiği üzere, gelir vergisine tabi yedi farklı kazanç unsuru bulunmaktadır ve bunlar ticari kazanç, zirai kazanç, serbest meslek kazancı, ücretler, gayrimenkul sermaye iradı (kira gelirleri), menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve iratlar olarak sınıflandırılmaktadır ve yedinci kazanç unsuru olan diğer kazanç ve iratlar sedülü ise kendi içerisinde ‘değer artış kazancı’ ve ‘arızi kazanç’ olarak iki bölüme ayrılmaktadır.
Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden gerçek ve tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar, işletmeleri adına alım satım işleri için yetki belgesi almak zorunda olup, yönetmelik kapsamında bulunmayan, bu işle uğraşmayan vatandaşlarımızın kendi adına tescilli taşınmazları satarken ya da kiralarken yetki belgesi alma zorunluluğu bulunmamaktadır. Tapu kütüğüne kayıtlı olsun ya da olmasın taşınmaz alım satımı ve kiralanması konusunda pazarlama faaliyetinde bulunan ve aracılık eden, alım satım ve taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren, tapu işlemlerine aracılık eden gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetleri anılan Yönetmelik kapsamındadır.
Taşınmaz Ticaret Bilgi Sistemi (TTBS) 5 Eylül 2018 tarihinde faaliyete geçmiş olup; taşınmaz ticaretiyle iştigal eden tacirler ile esnaf ve sanatkârlara yetki belgesi bu tarihten itibaren TTBS üzerinden Ticaret İl Müdürlüklerince verilebilmektedir.
Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârlar, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az biri, şubelerde ise şube müdürünün Seviye 5 tipi mesleki yeterlilik belgesi almak zorundadır. Taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde pazarlama ve satış personeli olarak çalıştırılan kişiler ise Seviye 5 veya Seviye 4 tipi mesleki yeterlilik belgesi almak zorundadır.
Mesleki yeterlilik belgesi, Mesleki Yeterlilik Kurumunun yetkilendirdiği Yetkilendirilmiş Belgelendirme Kuruluşlarınca, bu kuruluşların yaptığı sınavlar sonucunda başarılı olan kişilere verilmektedir.
Belgelendirme kuruluşları tüm Türkiye’de sınav merkezi oluşturma ve sınav gerçekleştirme yetkisine sahiptir. Yetki belgesi işletme adına düzenlenecek olup tüzel kişi tacirlerin birden fazla taşınmaz ticareti yapılan işletmesi olması durumunda her bir işletme için ayrı ayrı yetki belgesi alınması gerekmektedir.
Müteahhitler tarafından satışı yapılan taşınmazlar, müteahhidin kendine ait ise yetki belgesi alması gerekmeyecek, ancak başkasına ait olan taşınmazların satışına aracılık da ediyorsa bu durumda yetki belgesi alması gerekecektir.
İnşaat mühendisleri ve mimarların da ilgili yönetmelik uyarınca emlakçılık yapabilmeleri için yetki belgesi almaları zorunlu bulunmaktadır. Esasen inşaat mühendisi veya mimarların, ticari amaçlı olarak kendi adlarına bina inşa edebilmeleri için müteahhitlik belgesi almaları gerekmektedir.
14.10.2020 tarih ve 31274 sayılı Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 9 ncu maddesi uyarınca; a) Yetki belgesi şartlarından herhangi birini kaybeden işletme veya sözleşmeli işletmenin, bu durumun gerçekleştiği tarihten itibaren on gün içinde Bilgi Sistemi üzerinden yapacağı başvuru üzerine, b) Yetki belgesi şartlarından herhangi birine sahip olunmadığının Bakanlıkça tespit edilmesi halinde, c) Süresi içinde yenileme başvurusunda bulunulmaması nedeniyle Bilgi Sistemi üzerinden ya da yazılı olarak Bakanlıkça yapılan uyarı tarihinden itibaren on gün içinde yenileme başvurusunda bulunulmaması halinde, ç) Bu Yönetmelik hükümlerine aykırı hareket eden işletme veya sözleşmeli işletmeye Bakanlıkça on günden az olmayacak şekilde verilen süre içinde aykırılığın ortadan kaldırılmaması veya aynı takvim yılı içinde tekrarlanması halinde, Yetki belgeleri iptal edilir. (2) İşletmenin yetki belgesinin iptal edilmesi halinde sözleşmeli işletmelerinin yetki belgeleri de iptal edilir. (3) Sözleşmesi sona eren veya sözleşmeyle bağlı olduğu işletmenin adresinden başka bir adreste faaliyet gösteren sözleşmeli işletmenin yetki belgesi iptal edilir. (4) Yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmeye bu durum gerekçesiyle birlikte Bilgi Sistemi üzerinden bildirilir. (5) Birinci fıkranın (ç) bendi gereğince yetki belgesi iptal edilen işletme ve sözleşmeli işletmeye, işletme ve sözleşmeli işletme sahibinin diğer işletmelerine ve temsilcisi olduğu işletmelere, iptal tarihinden itibaren bir yıl süreyle yetki belgesi verilmez.
